• By stahukuk
• In Özel Hukuk

İHALENİN FESHİ DAVASI ve FESİH SÜRECİ

İhaleye hazırlık döneminden başlamak üzere kanunlarda belirtilen usullere riayet edilerek ihalenin tamamlanması gerekmektedir. İhale sürecinde, hukuka ve kanuna aykırı hareket edilerek hüküm altına alınmış olan usullere uyulmaması halinde, şikayet yolu ile ihalenin feshi talep edilebilecektir. Diğer bir ifadeyle, icra memurluğunca ihaleye konu mala ilişkin yapılacak olan satışın, usulüne uygun olup olmadığı, ilgililerin fesih talebi ile icra mahkemesi tarafından denetlenebilecektir.

Fesih Sebepleri:

İhalenin feshi sebepleri, ihalenin çeşitli aşamalarındaki usulsüzlüklerden ve hatalardan doğmuş olabilir. Bu çerçevede, fesih sebeplerinden birkaçına tarafımızca aşağıda değinilmiştir.

a) İhaleye Hazırlık Dönemindeki Usulsüzlükler:

 Satışın talep edilmesi akabinde icra müdürü ihale hazırlıklarına başlamalıdır. Hazırlık süreci içerisinde;

• Elektronik satış portalında satış ilanının yapılmamış olması, 
• İlanın birer suretinin, borçluya, alacaklıya ve taşınmazın tapu siciline kayıtlı bulunan ilgililerine, tapuda kayıtlı adresleri olması halinde söz konusu adreslerine tebliğ edilmemiş olması, usulsüz tebliğ edilmesi,  
• Süresinde satış istenmemesi nedeniyle haczin veya takibin düşmüş olması,
• Mükellefiyetler listesi hazırlanarak gerektiğinde taşınmazın kıymetinin tekrar takdir edilmesi gerekirken kanuna aykırı işlem tesis edilmesi halinde ihalenin feshi istenebilecektir. 

 İcra ve İflas Kanununun “İhalenin neticesi ve feshi” kenar başlıklı 134. maddesinin 2. fıkrasında “İlgililerin ihale yapıldığı ana kadar cereyan eden muamelelerdeki yolsuzluklara en geç ihale günü ıttıla peyda ettiği kabul edilir.” hükmü yer almaktadır. Söz konusu hüküm gereği, ilglilerince ihaleye hazırlık aşamasındaki usulsüzlüklerin en geç ihale günü öğrenildiği kabul edilerek süresinde şikayet yoluna başvurulması gerektiği açıktır. Aksi takdirde, diğer bir ifadeyle, hazırlık aşamasındaki kanuna aykırılıklar nedeniyle şikayet yoluna süresinde başvurulmamış ise ihalenin feshi talep edilemeyecektir.

b) İhalenin Yapılması Sırasında Karşılaşılabilecek Usulsüzlükler:

• İhalenin ilanda belirtilen takvime ve prosedürüne uyulmadan yapılması,
• İhalenin ilanda gösterilen başlangıç ve bitiş süreleri içerisinde gerçekleştirilmeyerek, ilanda belirtilen saatten önce başlayıp yine ilanda belirtilen saatten önce bitirilmesi,
• İhalenin yetkisiz icra memuru tarafından yapılması.

c) Diğer Usulsüzlükler:

• İhaleye fesat karıştırılması: Bu başlık içerisinde, satışa katılacak olan kişilerin değişik yöntemlerle (tehdit veya farklı metotlar ile) satışa katılmalarının engellenmesi veya satıştan uzaklaştırılması; ihale konusu mal ile ilgili doğru olmayan söylemlerde bulunularak artırmaya katılacak kişi sayısının azaltılması eylemleri, ihalede fesat olduğuna gösteren hususlardandır.
• İhale alıcısının, ihale konusu malın esaslı niteliklerinde hataya düşmüş olması;  verilen bilgiler ile ihale konusu malın gerçek durumunun örtüşmüyor olması durumlarında da, alıcı ihalenin feshi talebinde bulunabilir.

İhalenin Feshini Talep Edebilecek Kişiler: İhalenin feshini talep edebilecek olan kişiler İcra ve İflas Kanununun 134. maddesinin 2. fıkrasında sayılmıştır.

İİK m. 134/ f.2: “İhalenin feshini, 11/1/2011 tarihli ve 6098 sayılı Türk Borçlar Kanununun 281 inci maddesinde yazılı sebepler de dâhil olmak üzere yalnız satış isteyen alacaklı, borçlu, mahcuzun resmî sicilinde kayıtlı olan ilgililer ve sınırlı ayni hak sahipleri ile pey sürmek suretiyle ihaleye iştirak edenler yurt içinde bir adres göstermek koşuluyla icra mahkemesinden şikâyet yolu ile ihale tarihinden itibaren yedi gün içinde isteyebilirler.”

Yukarıda yer alan hüküm gereği ihalenin feshini ancak satış isteyen alacaklı, borçlu, tapu sicilindeki ilgililer, sınırlı ayni hak sahipleri ile pey sürmek suretiyle ihaleye katılan kişiler talep edebilecektir.

İhalenin feshi davasında, Hukuk Muhakemeleri Kanununun 114. maddesinde belirtilen dava şartlarından biri olan hukuki yararında bulunması gerekmektedir. Nitekim, İİK m. 134/ f.11’ e göre “İhalenin feshini şikayet yolu ile talep eden ilgili, vakı yolsuzluk neticesinde kendi menfaatlerinin muhtel olduğunu ispata mecburdur.” hükmü gereği, yukarıda ihalenin feshini talep edebileceği belirtilen kişilerin, ihaledeki usulsüzlük nedeniyle zarara uğradıklarını da ispat etmeleri gerekmektedir. Aksi takdirde, diğer bir ifadeyle, bahse konu kişilerin ihaledeki usulsüzlük nedeniyle zarara uğradıklarını ispat edememeleri halinde, ihalenin feshi davasını açmalarında hukuki bir yararları olmadığı kabul edilecektir. Bu durumda ise bahse konu davanın dava şartı yokluğu nedeniyle usulden reddi sonucu doğacaktır.

Yargıtay’ın yerleşik kararları incelendiğinde, ihale konusu malın takdir edilen muhammen bedeline ya da üzerinde bir bedele ihale edilmesi halinde zarar unsurunun gerçekleşmediği ve ihalenin feshi davasını açmada hukuki yararın bulunmadığı hüküm altına alınmaktadır.

Nitekim, Yargıtay 12. Hukuk Dairesinin E. 2015/25317, K. 2016/2849 ve  8.2.2016 tarihli kararında (EK-2);

“Somut olayda, fesih istemine konu olan ihalede satılan…. plakalı traktörün muhammen bedeli 15.000 TL olup, 16.150 TL’ye satıldığı, dolayısıyla satış bedelinin menkulün muhammen bedelinin üzerinde olduğu anlaşılmaktadır. Bu nedenle ihalede zarar unsuru gerçekleşmemiş olmakla borçlunun ihalenin feshini istemekte hukuki yararı yoktur. Mahkemece istemin işin esasına girilmeden bu nedenle reddine karar verilmesi gerekirken yazılı şekilde hüküm tesisi isabetsizdir.”

Yargıtay 12. Hukuk Dairesinin Esas No: 2013/7693, Karar No: 2013/14984 ve: 18.04.2013 tarihli kararında da (EK-4);

“Somut olayda, 320.000,00 TL muhammen bedelli 589 ada, 18 parsel, A Blok, 4. kat, 9 nolu bağımsız bölümün 380.000,00 TL’ye satıldığı ve dolayısıyla satış bedelinin taşınmazın muhammen bedelinin üzerinde olduğu anlaşılmaktadır. Her ne kadar borçlu vekiline yapılan satış ilanı tebliğ işlemi usulsüz ise de, yerleşik Yargıtay uygulamasına göre satış bedelinin muhammen bedelin üzerinde olması halinde zarar unsuru oluşmayacağından, yukarıda açıklanan yasa hükmü gereğince anılan taşınmaza ilişkin ihalede zarar unsurunun gerçekleşmediğinin kabulü gerekir.”

O halde mahkemece, ihalenin feshi isteminin reddi gerekirken istemin kabulü yönünde hüküm tesisi isabetsizdir.” ve

Yargıtay 12. Hukuk Dairesinin Esas No: 2021/9076,  Karar No: 2021/9384 ve 21.10.2021 tarihli kararında (EK-3);

“Somut olayda, şikayet konusu taşınmazın muhammen bedelinin 48.180,69 TL, ihale bedelinin 120.000,00 TL olduğu, ihale bedelinin muhammen bedelin üzerinde olduğu görülmektedir. Şikayetçi dava konusu ihalede ihale alıcısı olup, ihalenin feshi isteminde menfaatinin ne suretle muhtel olduğunu ispatlayamamıştır. Dolayısı ile bu durumda zarar unsuru gerçekleşmemiş olup, şikayetçinin İİK’nun 134/8.maddesi kapsamında ihalenin feshini istemek kapsamında hukuki yararı bulunmamaktadır.” şeklinde hükümler kurulmuş olup, güncel kararlar ışığında Yargıtay, satış bedellerinin muhammen bedelin üzerinde olması durumunda, fesih talebinde bulunan ilgililer için zarar unsurunun gerçekleşmemiş olduğunu açıkça kabul etmektedir. 

İhalenin Feshi Usulü ve Süresi:

İhalenin feshi şikayeti basit yargılama usulüne tabidir. İİK m.134/ f. 5’ e göre;     “İhalenin feshi talebi üzerine icra mahkemesi talep tarihinden itibaren yirmi gün içinde duruşma yapar ve taraflar gelmeseler bile icap eden kararı verir. Ancak ihalenin feshi talebinin usulden reddi gereken hâllerde duruşma yapılmadan da karar verilebilir. İcra mahkemesi; 1. Satış isteyen alacaklı, borçlu, mahcuzun resmî sicilinde kayıtlı olan ilgililer ve sınırlı ayni hak sahipleri ile pey sürmek suretiyle ihaleye iştirak edenler dışında kalan kişilerce talep edilmesi nedeniyle, 2. Satış isteyen alacaklı, borçlu, mahcuzun resmî sicilinde kayıtlı olan ilgililer ve sınırlı ayni hak sahipleri dışında kalan kişiler bakımından feragat nedeniyle, 3. İşin esasına girerek, talebin reddine karar verirse ihalenin feshini talep edeni feshi istenen ihale bedelinin yüzde onuna kadar para cezasına mahkûm eder.”

İhalenin feshi talebi şikayet yolu ile görevli mahkeme olan icra mahkemesine yöneltilir. Yetkili icra mahkemesi ise satışın yapıldığı yer icra dairesinin tabi bulunduğu mahkeme olup, söz konusu yetki kesindir. Ayrıca, ihalenin feshine ilişkin şikâyetin görevsiz veya yetkisiz icra mahkemesine yapılması halinde, icra mahkemesi dosya üzerinden inceleme yaparak başvuru tarihinden itibaren en geç on gün içinde görevsizlik veya yetkisizlik kararı verecektir. Bu çerçevede, mahkeme, masrafını gider avansından karşılamak suretiyle dosyayı resen görevli veya yetkili icra mahkemesine gönderir. Bu kararlar kesindir.

İhalenin feshi davası, ihale tarihinden itibaren yedi gün içerisinde istenebilir. Yukarıda da belirttiğimiz üzere, İİK m.134/2’ ye göre ilgililer, ihalenin feshi nedenini en geç ihale günü öğrenmiş sayılırlar. Ancak İİK m.134/10’ a göre, söz konusu süre bazı hallerde ihale tarihinden değil, fesih nedeninin öğrenildiği tarihten itibaren başlar. Bahse konu haller ise şunlardır:

* Satış ilanı tebliğ edilmemişse,

* Satılan malın esaslı vasıflarındaki hataya veya

* İhaledeki fesada bilahare vakıf olunmuş ise şikayet süresi, söz konusu durumların ilgililerce öğrenildiği tarihten itibaren başlayacaktır. Ancak her halükarda, bahse konu süre, ihalenin yapıldığına ilişkin kararın elektronik satış portalında ilan edildiği tarihten itibaren bir seneyi geçemez.

Dava Sonucu:

İcra mahkemesi yapacağı incelemeler sonucunda ihalenin feshi talebini kabul edebileceği gibi reddedebilir. Yukarıda belirtilmiş olan İİK m. 134/ f. 5’ de, “…İcra mahkemesi; 1. Satış isteyen alacaklı, borçlu, mahcuzun resmî sicilinde kayıtlı olan ilgililer ve sınırlı ayni hak sahipleri ile pey sürmek suretiyle ihaleye iştirak edenler dışında kalan kişilerce talep edilmesi nedeniyle, 2. Satış isteyen alacaklı, borçlu, mahcuzun resmî sicilinde kayıtlı olan ilgililer ve sınırlı ayni hak sahipleri dışında kalan kişiler bakımından feragat nedeniyle, 3. İşin esasına girerek, talebin reddine karar verirse ihalenin feshini talep edeni feshi istenen ihale bedelinin yüzde onuna kadar para cezasına mahkûm eder.” şeklinde düzenlemeye yer verilmiştir. Söz konusu düzenlemeden hareketle, mahkeme fesih talebinin reddine karar vermiş ise, talepte bulunan ilgili ihale bedelinin % 10’u oranında para cezasına mahkum edilecektir. Bu çerçevede, ihale bedeli, fesih talebinde bulunan kişinin alacağına oranla yüksek olup mahkemece de talebin reddedilmiş olması halinde, talepte bulunan kişi alacağından daha yüksek bedelde olan para cezasını ödemekle karşı karşıya kalabilecektir. Hak arama özgürlüğü noktasında, ilgililer için zorluk oluşturabilecek bu durum dikkate alınarak fesih talebinde bulunulması son derece ehemmiyet arz etmektedir.

Diğer bir ihtimalde, icra mahkemesinin yapmış olduğu inceleme ile ihalenin feshi talebi kabul de edilebilir. Bu halde alıcının iktisap etmiş olduğu mülkiyet hakkı sona erecektir. 

Son olarak, ihalenin feshi kararının kesinleşmesi akabinde yeniden satış talep edilmişse ihale konusu mal yeniden satışa çıkarılacaktır.