KONUT VE ÇATILI İŞ YERİ KİRALARINDA KİRA SÖZLEŞMESİNİN SONA ERMESİ SEBEBİYLE KİRALANAN TAŞINMAZIN TAHLİYESİ

Taraflar arasında yapılan kira sözleşmesinin sona ermesi durumunda kiracının, kiralanan taşınmazı kendi iradesiyle tahliye etmemesi durumunda kiraya veren kiralananın tahliyesi amacıyla dava yoluna başvurabilir. Burada uyuşmazlığa konu olacak hukuki mesele kira sözleşmesinin devamlılık durumudur. Başkaca ifade ile mahkeme önüne gelen uyuşmazlıkta kira sözleşmesinin hali hazırda devam etmesi veya sona ermiş olmasını en önemli kıstas olarak göz önünde bulundurur.

Kiraya verenin kiralanan taşınmazın tahliyesini isteyebilmesi için kira sözleşmesinin hangi durumlarda sona erdiğinin bilinmesi gerekir. Bu sebeple bu başlık altında kira sözleşmesinin sona ermesini ele alacağız. Söz konusu anlatımlar tahliyeye ilişkin olacağı için yalnızca kiraya veren açısından değerlendirilecektir.

1. KİRACININ SÖZLEŞME HÜKÜMLERİNE AYKIRI HAREKET ETMESİ 

Türk Borçlar Kanunu’nun 316. maddesinde “ Kiracı, kiralananı, sözleşmeye uygun olarak özenle kullanmak ve kiralananın bulunduğu taşınmazda oturan kişiler ile komşulara gerekli saygıyı göstermekle yükümlüdür” hükmü getirilmiştir.

Sözleşmeye uygunluk olarak kullanma durumu, tarafların aralarında yaptıkları sözleşmeye göre tespit edilir. Burada dikkat edilmesi gereken husus kiralanan taşınmazın sözleşme ile belirlenen kullanım amacıdır. Örn; konut amaçlı kiralanan bir taşınmazın üretim merkezi veya ofis olarak kullanılması sözleşmeye aykırı kullanımı ortaya çıkarır. Taraflar kullanım amacını sözleşme ile belirlememiş iseler, taşınmazın alışıla gelmiş kullanım biçimine bakılarak, sözleşmeye aykırı kullanım tespit edilebilir[1].

Kiralanan taşınmazı özenle kullanma durumunu değerlendirmede ise; kira sözleşmesinde kararlaştırılan hükümler, alışılagelen kullanım şekli ve teknik araç ve gereçlerin(kiralananda bulunan zaruri eşyalar) kullanımı dikkate alınır. İlk iki hususu yukarıda açıkladığımız için, burada teknik araç ve gereçlerin özenle kullanımına değineceğiz. Kiracı kiralanan taşınmazdaki kapılara, musluklara veya taşınmazda bulunan diğer eşyalara zarar vermemelidir. Ayrıca taşınmazda yangın çıkmasına, su baskınına veya taşınmazın duvarlarına ve boyasına zarar gelmesine(bu hususlar açıkça fena kullanım olarak değerlendirilmelidir, aksi halde zamana bağlı aşınmalar veya zararlar bu kapsamda sayılmaz) sebep olması da özenle kullanıma aykırılık oluşturur.

Öte yandan kiracı, kiralanan taşınmazda oturan kişiler ve komşulara saygı göstermekle yükümlüdür. Kiracı kiralanan taşınmazın bulunduğu binada veya taşınmaz toplu konut içinde bulunuyorsa toplu konutta bulunan kişilere rahatsızlık veremez veya o kişilere fiziksel ve sözlü saldırıda bulunamaz. Örn; gece geç saatte sesli bir şekilde eve gelemez, bina veya toplu konutta bulunan kişilerin hayatını tehlikeye sokabilecek hayvanları besleyemez, yüksek sesli müzik dinleyemez, binanın kullanım amacını aşan faaliyetlerde bulunamaz(konut olarak kiralanan bir yerin ofis veya depo olarak kullanılması), suç unsuru taşıyan faaliyetlerde bulunamaz(konut veya iş yeri olarak kiralanan bir yerde fuhuş yaptırılması veya kumar oynatılması) veya kiraya verenin şahsına veya yakınlarına saldırıda bulunması vb. Ayrıca kiracı, binada veya toplu konutta bulunan çocuklu ailelerin mazur görülebilir gürültülerine ve apartmanın ortak kullanımına özgülenmiş yerlerin kullanımına saygı göstermekle yükümlüdür.

Kiracının bu yükümlülüklerine aykırı davranması durumunda, kiraya veren en az otuz gün süre vererek aykırılığın giderilmesini istemelidir. Söz konusu süre içerisinde aykırılık giderilmez ise kiraya veren sözleşmeyi yazılı ihtarda bulunarak feshedebilir. Kiracının kiralanana kasten ağır bir zarar verdiği, kiracıya verilecek sürenin yararsız olacağının anlaşıldığı veya kiracının davranışının kiraya veren veya aynı taşınmazda oturan kişiler ile komşular bakımında çekilmez hale gelmesi durumlarında kiraya veren yazılı bir ihtar ile kira sözleşmesini hemen feshedebilir.

2. BİLDİRİM YOLUYLA SONA ERME
3. Belirli Süreli Kira Sözleşmeleri Bakımından

Türk Borçlar Kanunu’nun 347/1. maddesinde “ Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı, belirli süreli sözleşmelerin süresinin bitiminden en az onbeş gün önce bildirimde bulunmadıkça, sözleşme aynı koşullarla bir yıl için uzatılmış sayılır. Kiraya veren, sözleşme süresinin bitimine dayanarak sözleşmeyi sona erdiremez. Ancak, on yıllık uzama süresi sonunda kiraya veren, bu süreyi izleyen her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunmak koşuluyla, herhangi bir sebep göstermeksizin sözleşmeye son verebilir” hükmü getirilmiştir.

Görüldüğü üzere bu hüküm ile kira sözleşmesinin süresinin bitimi ile kendiliğinden sona ermeyeceği açıktır. Ayrıca kira sözleşmesinin süresinin bitmesini gerekçe göstererek, sözleşmeyi sona erdirme hakkı yalnızca kiracıya tanınmıştır; şu kadar ki kanunda öngörülen on yıllık uzama süresinin bitiminden üç ay önce bildirimde bulunmamış olsun. Kiracı belirli süreli kira sözleşmesini sona erdirmek istiyorsa sözleşmenin sona ereceği tarihten en az onbeş gün önce yazılı bildirimde bulunmalıdır.

Belirli süreli kira sözleşmesinde, kiraya verenin sözleşmeyi sona erdirmesi için örn; bir yıllık bir sözleşmede bu bir yılın bitiminden sonra on yıl geçmeli ve bu on yıllık sürenin bitimini takip eden yılın bitimine üç ay kala bildirimde bulunulmalıdır. Daha açık bir ifade ile kiraya veren 1+10+1 yıl boyunca kira sözleşmesinin genel hükümlerde belirtilen sebepler gerçekleşmedikçe feshedemez.

1. Belirsiz Süreli Kira Sözleşmeleri Bakımından

Türk Borçlar Kanunu’nun 347/2. maddesinde “ Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde, kiracı her zaman, kiraya veren ise kiranın başlangıcından on yıl geçtikten sonra, genel hükümlere göre fesih bildirimiyle sözleşmeyi sona erdirebilirler” hükmü getirilmiştir.

Kanun koyucu bu hüküm ile kiracıya her zaman sözleşmeyi sonlandırma hakkı tanımıştır. Ancak kiraya veren kira sözleşmesinin başladığı tarihten itibaren on yıllık sürenin geçmesi ile sözleşmeyi sona erdirebilir. Kiraya verenin sözleşmenin sona ermesi için fesih bildirimini genel hükümlere göre yapması gerekir. Buna göre kiraya veren yerel adetle belirlenen kira döneminin sonu için veya böyle bir adet bulunmuyorsa altı aylık kira dönemi için üç ay önceden yazılı bildirim yaparak kira sözleşmesini feshedebilir.

3. KİRA SÖZLEŞMESİNİN ÖNEMLİ SEBEPLERDEN DOLAYI FESİH İLE SONA ERMESİ

Kira sözleşmesinin devamı sırasında, sözleşme taraflardan biri için kira sözleşmesini çekilmez hale getiren önemli sebeplerin varlığı halinde kira sözleşmesini yasal fesih sürelerine uyarak feshedebilir[2]. Kanun koyucu bu hükümle hem kiracıya hem kiraya veren fesih hakkı tanımıştır.

Kanun koyucu yasal fesih süreleri içinde kira sözleşmesinin fesih edileceğini söylemekle, kira döneminin sonunu beklemekten ziyade; feshin etkisini doğuracağı tarihi kastetmektedir[3]. Aksi halde kira sözleşmesi kendisi açısından çekilmez hal alan taraf hemen sözleşmeyi fesih edemez ve kanun koyucu kendisiyle çelişmiş olur.

Ayrıca durum ve koşullar gerektirdiği takdirde hakim, kira sözleşmesi kendisi için çekilmez hale gelen tarafın zararının tazmini konusunda karar verebilir[4].

Kira sözleşmenin taraflar açısından çekilmez hale gelmesi farklı şekillerde gerçekleşebilir. Söz konusu fesih sebepleri; fesih beyanında bulunan kişiden, fesih muhatabından, dış etkenlerden tarafların ekonomik durumundaki değişikliklerden kaynaklanabileceği gibi tarafların sözleşmede fesih için önemli sebepler belirlemeleri halinde bu sebeplerden de kaynaklanabilir[5].

4. KİRAYA VERENDEN, KİRACIDAN veya YENİ MALİKİN GEREKSİNİMİNDEN KAYNAKLANAN SEBEPLERLE KİRA SÖZLEŞMESİNİN SONA ERMESİ
5. KİRAYA VERENDEN KAYNAKLANAN SEBEPLERLE

Kiralananı kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut ya da işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa kiraya veren kira sözleşmesini feshedebilir.

Kiraya verenin konut ihtiyacını; kiraya verenin kirada oturması, kiraya verenin akrabalarıyla oturması, kiraya verenin yakınlarından birinin kiralanan taşınmazın olduğu bölgeye taşınması, kiralanan taşınmazın daha elverişli olması, kiralananın ekonomik olarak daha elverişli olması, kiralananın konum olarak daha elverişli olması gibi durumlar olarak değerlendirilebilir. Kiraya verenin işyeri ihtiyacı ise; kiraya verenin işsiz olması veya işinden ayrılacak olması durumlarında kiralanan taşınmazı işyeri olarak kullanacak olması, kiraya verenin ikincil iş yapma isteği, işlerin büyümesi, ihtiyacın işle doğrudan ilgili olması, kiraya verenin başka bir yerde kirada olması, kiralanın daha elverişli olması gibi durumlar olarak değerlendirilebilir[6].

Kiralanandan kaynaklanan başka bir sebep ise, kiralananın yeniden inşası veya imarı amacıyla esaslı onarımı, genişletilmesi ya da değiştirilmesi gerekli ve bu işler sırasında kiralananın kullanımının imkansız olmasıdır.

Yukarıda açıklanan durumlarda kiraya veren, belirli sözleşmeleri belirli süreli sözleşmelerde sürenin sonunda, belirsiz süreli sözleşmelerde kiraya ilişkin genel hükümlere göre fesih dönemine ve fesih bildirimi için öngörülen sürelere uyularak belirlenecek tarihten başlayarak bir ay içinde açacağı dava ile sona erdirebilir[7].

1. KİRACIDAN KAYNAKLANAN SEBEPLERLE

Kiracı; kendi adına yazılı ve kiralananın tesliminden sonra tahliye taahhütü vermişse, kiraya veren kiracıya iki haklı ihtarda bulunmuşsa ve son durumda kiracı veya birlikte yaşadığı eşine ait oturmaya elverişli bir konut var ise kiralanan taşınmaz kiracıdan kaynaklanan sebeplerle tahliye edilebilir.

Tahliye taahhütünün varlığı halinde kiraya veren, taşınmazın tahliyesi için taahhüt edilen tarihte, kiralanan tahliye edilmez ise kiraya veren bu tarihten itibaren bir ay içinde icra dairesine başvurarak tahliye isteyebilir veya tahliye davası açabilir. Tahliye davaları Sulh Hukuk Mahkemeleri’nin görev alanına girmektedir. Tahliye taahhütlerinin noterde yapılması dava sürecinde daha faydalı olacaktır.

İki haklı ihtar durumunda; kiraya veren ödenmeyen kira bedeli için kiracıya haklı ihtarda bulunabilir. Kiracı bir yıldan az süreli kira sözleşmelerinde kira süresi içerisinde ya da bir yıl veya daha uzun süreli sözleşmelerde ise bir kira yılı içerisinde iki kira döneminde kirası bedelini ödememiş ve kiraya veren ödenmeyen kira bedelleri için haklı ihtarda bulunmuş ise kira süresinin sona ermesinden itibaren tahliye davası açılabilir. Ayrıca kiraya veren, kira bedelinin ödenmesi ve tahliye talebi ile icra dairesine de başvuru da bulunabilir. İcra dairesine yapılacak başvuru için kira süresinin bitiminin beklenmesine gerek yoktur. Ancak, ödeme emri kiracıya tebliğ edildikten sonra ödeme yapması için bir aylık süre verilir. Bu sürenin bitimine kadar kira bedeli ödenmez ise tahliye davası açılabilir.

Kira sözleşmesi yapıldığı sırada, kiraya veren kiracının, kiralanın taşınmazın bulunduğu belde veya ilçede oturmaya elverişli konutu olduğunu bilmiyor ise ve bu durumu öğrendiğinde kiracıyı tahliye etmek istiyor ise kira süresinin bitiminden itibaren bir ay içinde tahliye davası açabilir.

[1] YAVUZ, Cevdet, ACAR, Faruk, ÖZEN, Burak, Türk Borçlar Hukuku Özel Hükümler, 10. Bası, Beta Yayıncılık, İstanbul, 2014, s.442.

[2] Türk Borçlar Kanunu, m. 331/1 “Taraflardan her biri, kira ilişkisinin devamını kendisi için çekilmez hâle getiren önemli sebeplerin

varlığı durumunda, sözleşmeyi yasal fesih bildirim süresine uyarak her zaman feshedebilir.”

[3] YAVUZ, ACAR, ÖZEN, s.583.

[4] Türk Borçlar Kanunu m.331/2 “Hâkim, durum ve koşulları göz önünde tutarak, olağanüstü fesih bildiriminin parasal sonuçlarını karara bağlar.”

[5] İNCEOĞLU, Murat, Kira Hukuku Cilt II, s. 247.

[6] İNCEOĞLU, s.342-359.

[7] Türk Borçlar Kanunu m.350/3.